Мировой финансовый кризис 2008 года начался с кризиса на рынке недвижимости США. Цены были раздуты, а потом значительно упали, и недвижимость стала очень привлекательной. Что удивительно, до сих пор мало кто вернулся к инвестированию на этом рынке, и потенциал роста как самой недвижимости, так и акций компаний, связанных с недвижимостью, велик.
Вероятно многие читатели слышали о невероятном буме и последовавшем падении рынка американской недвижимости 2000-х годов. Люди с минимальным доходом брали кредиты на сотни тысяч долларов, чтобы покупать дома. А строительные компании строили так быстро как только могли, чтобы удовлетворять бешеный спрос.
В результате одного из сильнейших кризисов средняя цена на недвижимость упала на 33%. В некоторых городах цены упали вплоть до 62%.
Строительные компании построили слишком много. Закредитованные домовладельцы разорились. И несколько лет никто больше не хотел покупать. Количество предложений на рынке было огромным. Количество новых строек упало до 50-летних минимумов.
Это было тяжелое время как для домовладельцев, так и для строительных компаний.
Но целый ряд графиков показывает нам, что ситуация меняется. Начнем с предложения домов на продажу. Мы видим, что количество выставленных на продажу объектов (как новых, так и вторичных) достигло максимума в 2007 — более 4.5 млн, а потом упало до значений менее 2 млн в 2013-м. После этого график начал понемногу расти. Но по-прежнему предложение домов находится на очень низких значениях.
Низкое предложение — сильный аргумент в пользу того, что цены на недвижимость будут расти, что в свою очередь подтолкнет строителей увеличивать объемы.
Два графика ниже показывают, что эти тренды уже начались. Первый график показывает U.S. National Home Price Index, который измеряет цены на семейные дома (самый популярный и желанный в США вид недвижимости) по всей стране. Как вы видите, цены выросли на 30% с минимума января 2012 года. Но они все еще значительно ниже максимумов 2006 года.
Следующий график показывает количество новых строек — сколько домов на одну семью строительные компании начинают строить каждый год. Мы видим, что количество новых строек упало с примерно 1.8 млн в 2006 до примерно 400 тыс в 2009. Сегодня строительство набирает обороты, но оно все еще находится на уровне исторических минимумов.
Следующие два графика показывают, что при всем при этом дома до сих пор очень доступны для покупки.
Дело в том, что стоимость займов находится на рекордно низких уровнях. Ипотека на 30 лет стоит менее 4% в год. Это отличная возможность и большое искушение купить. Люди смотря в первую очередь не на цену дома, а на размер выплат по ипотеке.
Ставки по ипотеке почти на 35% ниже, чем они были с середины по конец 2000-х. Поэтому сегодня намного больше людей могут позволить себе купить дом.
Национальная ассоциация риэлтеров США отслеживает доступность жилья с помощью индекса, который показывает, может ли семья со средним доходом (сейчас он составляет $53,657) получить ипотеку на средний по цене дом (сейчас он стоит $219,600). Значение 100 говорит о том, что у семьи денег ровно столько, сколько нужно. Значения больше 100 — что семьи с доходом ниже среднего могут позволить себе такую покупку.
Когда в 1999 году недвижимость была не в почете (все увлекались акциями интернет компаний), индекс достиг максимума 141. Сегодня индекс показывает значение 164. По историческим данным дома сегодня очень доступны.
Всё это вместе взятое приводит к увеличению продаж. Как мы видим тренд направлен четко вверх — количество продаж новых и вторичных домов растет.
Но при этом домами владеют рекордно низкое количество домашних хозяйств. Это говорит о том, что потенциальные покупатели еще боятся рынка недвижимости. И это еще один довод за то, что цены будут расти.
В конце июня 2015 года процент домашних хозяйств, владеющих собственным домом, достиг минимума с 1967 года. После этого график отскочил от дна в сентябре, но процент домовладельцев все еще находится на уровне 1993 года. Это говорит об одном — люди боятся покупать.
По данным с 1965 года среднее значение домовладельцев в США составляет чуть более 65%. Оно составляло почти до 70% с 2004 по 2006 годы. Любой мог получить кредит и купить дом. Но после коллапса рынка недвижимости люди почти не покупают дома.
Сложно представить, что покупка дома может быть инвестицией «против толпы», но это именно то, что мы видим на рынке сейчас.
Ситуация просто превосходна — ставки по ипотеке находятся на рекордно низких уровнях, а цена на дома невысока. Если вы живете в США, то возможно это лучший момент в жизни для покупки собственного дома.
Но даже если вы интересуетесь вопросом как инвестор, то рынок недвижимости США находится в отличном состоянии для покупки. Это момент наименьших рисков и максимальных прибылей. Он не очень горячий и не очень холодный, а в самый раз. Цены уверенно растут. При этом они уже отошли от низа, но им еще далеко до предыдущих максимумов. Они хороши для инвестирования.
Как купить дом в США?
Думаю, у читателей уже возник резонный вопрос — как же можно поучаствовать? Очевидный ответ — купить дом в США. Но я думаю, что для многих это и дорого, и сложно, а предложения «инвестиций в зарубежную недвижимость» часто оказываются разводом, и вы остаетесь один на один с неликвидом в чужой стране.
Но у нас есть умное решение — через фондовый рынок вы можете купить акцию компании, которая владеет тысячами домов по всей Америке.
Если вы купите дом самостоятельно, то вполне можете рассчитывать на получение трехзначного процента прибыли через несколько лет, но вам нужно будет правильно оформить ипотеку и провести большое количество работы.
Правильная покупка через фондовый рынок — более простой и очень выгодный вариант. Помимо простоты вы можете купить тысячи домов с огромной скидкой.
Еще до недавнего падения вместе со всем рынком акции рекомендуемой Silver Bay Realty Trust(NYSE: SBY) торговались с примерно 30% скидкой к стоимости активов. Сегодня скидка стала еще больше. На момент написания статьи одна акция стоит $12.42, а согласно последнему доступному отчету компании (за третий квартал 2015 года) стоимость активов на одну акцию составляет $21.87. То есть скидка сегодня составляет… невероятные 43,2%.
Да, это именно то, что вы подумали. Если Silver Bay просто продаст все свои дома и выплатит деньги акционерам, то вы получите такую прибыль.
Silver Bay берет на себя все заботы о домах. Она собирает арендную плату, оплачивает необходимые расходы, а потом (по закону) выплачивает полученные средства акционерам в виде дивидендов. При сегодняшней цене дивидендная доходность составляет неплохие 4.2%.
Долговая нагрузка компании — менее 50% стоимости домов, которыми она владеет, что намного меньше, чем типичный домовладелец.
Сегодня стоимость активов в расчете на акцию составляет около $22. В течение следующих нескольких лет мы скорее всего увидим рост цен, а также будем получать дивиденды. Совместо это может довести наш общий возврат инвестиций на акцию до $30.
Сейчас же вы можете купить одну акцию всего за $12.42. Вполне возможно, что в течение трех лет вложение может вырасти в 2.5 раза. Таким образом у нас есть простой и очень выгодный способ вложения в рынок недвижимости США.
Воспользуйтесь им. Рынок растет, и потенциал еще очень велик.
Практика
Покупаем Silver Bay Realty Trust (NYSE: SBY) на Нью-Йоркской бирже. Для открытия счета можете рассмотреть, например, Interactive Brokers. Подробнее о зарубежных брокерах я планирую обзор в скором времени. Пока что читайте обзор российских брокеров, которые могут предоставить доступ к американским биржам, например, система Whotrades от Финам.
На Санкт-Петербургской бирже фонды недвижимости не торгуются.
На Московской бирже среди инструментов FinEx — тоже.
Все ПИФы недвижимости — закрытого типа. Просто так туда не инвестируешь, а потом деньги не выведешь.
В Альпари есть Фонд Недвижимости, который скорее всего тоже инвестирует в американскую недвижимость и платит дивиденды. Но, к сожалению, детали фонда не раскрываются, поэтому мы можем только догадываться.
В Форекс Клубе инструментов недвижимости не обнаружил.
Успешных инвестиций,
Филипп
—-
P.S. Данная статья выражает личное мнение автора и не является руководством к действию. Вам следует самостоятельно принимать взвешенные инвестиционные решения.
