Сегодня мы продолжаем рассматривать положение дел в США — крупнейшей экономике, в которой назревает масштабный кризис, который может отразиться на всём мире. На очереди — ситуация в коммерческой недвижимости.
Коммерческая недвижимость состоит из складов, торговых центров, офисных зданий и т.п. В течение шести лет этот рынок активно рос. По данным Real Capital Analytics цены на коммерческую недвижимость почти удвоились с 2010 года. Сейчас они на 17% выше предыдущего пика 2007 года.
Благодаря этому буму многие девелоперы, брокеры и ипотечные кредиторы значительно обогатились. Инвесторы в фонды недвижимости (REIT) и публичные компании, владеющие коммерческой недвижимостью, также получили хорошую прибыль. Индекс Vanguard REIT, который отслеживает 153 крупных фондов, вырос на 411% с марта 2009. Это превышает рост S&P 500 за тот же период в два раза.
Вот что показывает нам индекс Moody’s/Real Capital Analytics (RCA) All National Property Index, который отслеживает различные объекты коммерческой недвижимости.
Вы можете видеть, что цены сильно выросли с января 2010. В декабре 2015 индекс упал на 0.02%. Это было первое снижение за более чем 6 лет. Потом он снизился на 0.34% в январе.
Конечно все бычьи рынки рано или поздно заканчиваются. И возможно рынок коммерческой недвижимости достиг пика. Конечно пока ещё слишком рано, чтобы это можно было с уверенностью утверждать, но он безусловно находится под давлением.
Продажи начали ощутимо падать
Как сообщает Wall Street Journal, февральский объем продаж снизился на 47% по сравнению с предыдущим годом:
Офисные здания, склады, комплексы апартаментов и другая коммерческая недвижимость на $25.1 млрд поменяли своих владельцев в прошлом месяце по сравнению с $47.3 млрд за тот же месяц годом ранее, согласно данным Real Capital Analytics Inc. В январе продажи составляли $46.2 млрд.
Бизнес магнат Сэм Зелл продаёт
Зелл (Sam Zell) заработал миллиарды, инвестируя в недвижимость. Он был одним из немногих, кто верно определил состояние последнего пузыря и вовремя вышел, до того, как тот лопнул. В феврале 2007 Зелл продал офисные здания на $23 млрд. Девять месяцев спустя рынок достиг пика и после это упал на 42%.
Сейчас Зелл снова продаёт. В октябре 2015 компания Зелла продала 23000 многоквартирных домов. В этом году планируют продать еще 4700.
И похоже, что Зелл верно определил вершину рынка. Цены на коммерческую недвижимость достигли пика в ноябре, после чего начали снижаться.
В декабре Зелл сказал Bloomberg Business, что «сейчас очень сложно не быть продавцом» по «ценам, доступным сейчас на рынке коммерческой недвижимости».
Дешевые кредиты накачали рынок
Размер кредитов на коммерческую недвижимость в прошлом году достиг исторического максимума $1.76 трлн.
Долг — важная составляющая этого рынка. Многие инвесторы берут ипотеку, когда приобретают офисное здание или торговый центр. Когда деньги дешёвые, они берут больше.
И брать кредиты еще никогда не было так дёшево. ФРС США держит ставку на околонулевых уровнях с 2008 года. Они удерживают её, чтобы поощрять займы и траты. Ипотечные и автокредиты подешевели, равно как и платежи по кредитным картам.
Но теперь кредиторы выдают меньше кредитов на недвижимость
Как поясняет Wall Street Journal:
Надежно обеспечивать кредиты становится всё труднее, даже для таких безопасных инвестиций, как хорошо арендуемые здания. Это происходит из-за того, что волатильность на широком рынке вынуждает кредиторов, которые перепродают долги через облигации, известные как активы, обеспеченные коммерческой ипотекой, становиться осторожными. В прошлом году этот сегмент финансового рынка выпустил около $100 млрд долгов, но сегодня выпуск практически заморожен по словам представителей компаний-кредиторов. Если заморозка продолжится, то владельцам ипотеки будет всё сложнее рефинансировать свои кредиты.
Помимо того, что кредиторы выдают меньше займов, размер этих займов также уменьшился. За последние несколько лет можно было получить кредит на сумму до 75% стоимости недвижимости. Сегодня согласно Wall Street Journal эта цифра упала до 65% — 70%.
Рынок коммерческой недвижимости может рухнуть без доступа к дешёвым деньгам.
Цены могут быстро упасть.
Как часто бывает, отрасли, построенные на дешёвых долгах, очень хрупки. Если цены продолжат падать, рынок коммерческой недвижимости может быстро и сильно рухнуть.
Но как мы уже знаем, это не изолированная проблема.
Вся финансовая система зависит от дешёвых долгов
Американцы набрали триллионы долларов долгов со времени финансового кризиса.
Они занимали на покупку ресторанов, отелей и комплексов апартаментов. Они занимали и на покупку автомобилей. В прошлом году стоимость автокредитов впервые в истории достигла $1 трлн.
Многие даже занимали для покупки акций. Маржинальный долг в прошлом году также побил исторические максимумы.
Пока что дешёвые деньги всё еще доступны. Ставка ФРС США составляет 0.38%. Это сильно ниже исторически среднего значения 5%.
До сих пор можно очень дёшево брать в долг. Но ФРС не может заставить кредиторов выдавать займы. Рынок коммерческой недвижимости может испытать кредитный кризис, даже если ФРС будет держать ставку на рекордно низких уровнях.
Кризис редко остаётся в пределах одной отрасли. Если рынок коммерческой недвижимости будет испытывать серьёзные проблемы, то акции и облигации тоже сильно пострадают.
Практика
Несмотря на возможные различные краткосрочные ожидания и взгляды, нужно быть готовыми к грядущим событиям.
Самый простой способ — это отложить некоторое количество наличных. Это позволит избежать потерь во время следующего большого снижения. Также это даст вам возможность купить американские акции, когда они будут намного дешевле.
Помимо этого я призываю вас запастись золотом. Золото — это настоящие деньги. Оно сохраняло свою ценность веками, и сохранит во время следующего кризиса. Инвесторы часто покупают золото, когда они обеспокоены состоянием экономики или фондового рынка. В этом году индекс S&P 500 находится почти на нулях, а золото выросло более чем на 20%. И вполне вероятно, что начинается эпоха «золотой лихорадки».
Происходящее на рынке коммерческой недвижимости безусловно отразится и на жилой недвижимости, поэтому в отчете за апрель я упомянул, что продаю нашу инвестицию в жилые дома, даже несмотря на то, что у неё самой по себе ещё есть потенциал роста.
Для тех, кто более серьёзно готовится к грядущим потрясениям, можно рекомендовать подобрать соответствующие активы для коротких продаж.
Успешных инвестиций,
Филипп
Ваши замечания и предложения пишите в комментарии ниже или на почту smartvalueideas {гав-гав} gmail.com
—-
P.S. Данная статья выражает личное мнение автора и не является руководством к действию. Вам следует самостоятельно принимать взвешенные инвестиционные решения.
