Инвестиционные идеи Smart Value

Реклама

Реклама

24.08.2016

Недвижимость США - отличное вложение в мире нулевых процентных ставок

"Цены на недвижимость в Ванкувере бьют все рекорды. Те дома, которые еще прошлым летом стоили $1 млн, сегодня невозможно купить даже за $1.5", - рассказал мой знакомый, вернувшись из Канады, - "Даже водитель такси купил себе инвестиционную недвижимость и теперь потирает руки. Все говорят, что это китайцы и индусы скупают все подряд, но даже он понимает, что дело в том числе в низких процентах по ипотеке."

С недвижимостью в Ванкувере происходит что-то невероятное. 90% стандартных домов стоят более $1 млн, судя по исследованию Bloomberg. Это безумство, но в нынешнее время это не так уж странно, как может показаться. Цены на дома и акции растут по всему миру. Например, я недавно писал про Китай, так в Пекине хорошая квартира стоит около $1 млн, в Шанхае и Гонконге еще дороже. Поэтому такие цены в первую очередь связаны не с китайцами в Ванкувере, а именно с рекордно низкими процентными ставками, которые заставляют инвесторов искать новые варианты для вложений.

Я верю, что мы вошли в финальную стадию большого бычьего рынка США, который начался в 2009 году. Хорошие новости заключаются в том, что максимальная прибыль обычно бывает на этих последних волнах. И мы не хотим оставаться в стороне. Наибольшая прибыль скорее всего будет от роста акций, но одна из самых надежных инвестиций в таких условиях - в недвижимость. И сегодня мы возвращаемся к отличной идее, которая может принести хорошие деньги.


Недвижимость США по отличным ценам

недвижимость США

После большого кризиса на рынке недвижимости цены на дома в США растут более осторожно, и в отличие от многих других мест в сегодняшнем мире, имеют хороший потенциал.

Например, стандартный дом на одну семью в крупных городах Флориды (Джексонвилл, Орландо, Тампа) стоит в среднем около $155 тыс, что чуть ли не в десять раз дешевле, чем в Шанхае или Ванкувере, при том, что сами дома во Флориде крупнее.

Вот что получается - цены во Флориде уже прилично выросли после кризиса, но по сравнению с другими местами очень привлекательны. Давайте рассмотрим подробнее, почему мы сегодня обращаемся к этой идее.

Наш портфель и его философия уже давно строятся вокруг одной большой идеи - это низкие процентные ставки. Вкратце ее можно описать так: "Центробанки по всему миру будут снижать ставки сильнее, чем можно было представить, и будут держать их на таком уровне дольше, чем можно было подумать. Из-за этого цены на активы (такие как акции и недвижимость) вырастут выше, чем можно было предполагать."

И все именно так и движется. Процентные ставки в большинстве развитых стран сегодня находятся на рекордно низких уровнях. Отрицательные ставки, которые еще пару лет назад было сложно представить, сегодня стали нормой. (Хотя они еще и не добрались до США.) Идея продолжает работать. И именно из-за этого недвижимость может вырасти намного сильнее.

Нам нужно понимать два простых факта о рынке недвижимости США:

1. Ставки по ипотеке находятся на рекордно низких уровнях.

Процентная ставка сильно влияет на размер ежемесячных платежей. Проценты на 30-летнюю ипотеку в Америке сегодня очень низкие - около 3.4%. С рекордно низкими ставками американцы могут позволить себе покупать намного более дорогие дома, чем обычно.

2. Предложение новых домов ограничено.

Строительные компании практически прекратили всю деятельность во время ипотечного кризиса. Но люди продолжают взрослеть, появляются новые семьи, рождаются дети. И им нужны дома. И когда предложение не может удовлетворить спрос, то цены растут. Это основы экономики.

Строители наращивают объемы, но они еще далеки от нормы. Посмотрите на график количества новых строек:


C рекордно низкими процентными ставками, хорошими ценами и низким предложением инвестирование в недвижимость США - действительно стоящая идея. Как же нам ей воспользоваться?

Самый простой способ доступен американцам - покупать дома в хороших местах, которые сильно пострадали во время последнего кризиса. Например, во Флориде и Аризоне недвижимость все еще недорогая. Но есть превосходных вариант воспользоваться идеей через фондовый рынок.


Покупаем недвижимость через фондовый рынок

Сегодня у нас есть возможность купить разом 8900 домов с 20% скидкой к их рыночной стоимости. Нам не нужно будет брать ипотеку и залезать в долги, не нужно будет заниматься ремонтом. И наши риски будут хорошо распределены - ведь мы покупаем не просто один дом в одном городе.

И у нас есть целых три способа заработать на этой инвестиции:

  1. Если цены на недвижимость будут расти, то мы заработаем, поскольку и акции вырастут.
  2. Если размер скидки будет уменьшаться, то мы заработаем.
  3. Также мы будем получать арендные платежи в виде дивидендов. Дома сдаются в аренду и по закону вам выплачивают минимум 90% арендных выплат после вычета расходов.

И что самое хорошее, эти дома находятся именно там, где мы бы и хотели купить. Помните, выше мы говорили о превосходных ценах в Джексонвилле, Орландо и Тампе? Эти города входят в топ 7 городов, где находится большинство домов из сегодняшней идеи. Практически все дома расположены во Флориде, Атланте и Аризоне:

недвижимость в США

Сегодняшняя рекомендация называется Silver Bay Realty Trust (NYSE: SBY). Компания владеет около 8900 домами (включая указанные в таблице) в США и сдает их в аренду. Она зарегистрирована как инвестиционный трест недвижимости (REIT), который по закону должен выплачивать минимум 90% дохода (за вычетом затрат) в виде дивидендов.

Средняя цена покупки стандартного дома у Silver Bay составляет всего $135 тысяч, что весьма дешево. Многие объекты были приобретены во времена кризиса. У компании также низкий уровень долга. Он составляет около 50% к стоимости активов. Большинство домовладельцев покупают только с 10% начальным платежом, и их уровень долга составляет 90%.

Акции Silver Bay торговались очень дешево в начале года, и руководство воспользовалось ситуацией - продали некоторые из объектов в южной Калифорнии и южной Флориде для обратного выкупа акций.

Акции достигли минимума в $12 в феврале 2016, и сегодня торгуются дороже $18 - крепкий растущий тренд. К нашей радости акции все еще дешевы. Справедливая цена по стоимости активов составляет около $21-$23 за акцию, что дает нам сегодня примерно 20% скидки. Именно поэтому помимо 1) роста цен на недвижимость и 2) арендных платежей мы можем заработать и за счет 3) уменьшения скидки акции.

Дивидендная доходность составляет 2.8%. По мере того, как стоимость аренды будет расти, дивиденды также вырастут. В последнем квартале рост составил 8.1% по сравнению с предыдущим кварталом. А объем выплат (минимум 90%) составил целых 97%. Руководство компании неплохо справляется со своей работой.

Добавление в портфель недорогой недвижимости США - разумный ход в нынешнем мире нулевых процентных ставок. Акции Silver Bay позволят нам заработать и на росте цен, и на растущих дивидендах.

Покупайте акции  Silver Bay Realty Trust (NYSE: SBY). Планируйте держать 2 года. Мы будем продавать, если вырастем на 75%.


Успешных инвестиций,

Филипп

----

P.S. Данная статья выражает личное мнение автора и не является руководством к действию. Вам следует самостоятельно принимать взвешенные инвестиционные решения.

помощь инвесторам



Похожие статьи:


Хотите быть в курсе всех новых проектов и обновлений сайта? Подпишитесь на новости!

Просмотров: 744